Kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapıların yenilenmesini sağlayarak çok daha güvenli yaşam alanları oluşturmayı amaçlar. Ancak bu süreçte en çok merak edilen konulardan biri, kentsel dönüşüm malik hakları salt çoğunluk uygulamasının pratikte nasıl işlediğidir.
Özellikle bir binada tüm kat maliklerinin aynı kararı vermemesi halinde, alınan kararların hukuki sonuçları ve azınlıkta kalan maliklerin hakları büyük önem taşır. Bu yazıda, salt çoğunluk kavramını, karar alma sürecini ve karara katılmayan maliklerin sahip olduğu hukuki hakları tüm detaylarıyla ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda dönüşüm süreci belirli kurallara göre ilerler. Öncelikle riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından kat malikleri bir araya gelir. Ardından yapının nasıl değerlendirileceğine ilişkin ortak bir karar alınır.
Bu noktada kanun, oy birliği şartı aramaz. İlgili kanunun öngördüğü oran (salt çoğunluk) sağlandığında, alınan karar tüm malikler için hukuki sonuçlar doğurabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus şudur: Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanır. Dolayısıyla daha yüksek arsa payına sahip maliklerin oyları, karar sürecinde doğrudan ve güçlü bir etkiye sahiptir.
Salt Çoğunluk Kararı Sonrasında Süreç Nasıl İşler?
Salt çoğunlukla alınan kararın ardından, kat malikleri ile müteahhit arasında dönüşüm modeline ilişkin sözleşmeler hazırlanır. Bu sözleşmeler genellikle şu temel süreçleri belirleyen hukuki metinlerdir:
Müteahhit ve inşaat firması seçimi
Yeni bağımsız bölüm paylaşımları
İnşaatın teknik süreci
Finansman modeli
Mülk teslim şartları
Karara katılan maliklerle sözleşmeler imzalanırken, karara katılmayan maliklere de noter aracılığıyla resmi bildirim yapılır. Bu aşamada kentsel dönüşüm malik hakları salt çoğunluk uygulaması, çoğunluğun istediği gibi hareket edebileceği sınırsız bir yetki anlamına gelmez. Aksine, alınan tüm kararların hukuka, dürüstlük kuralına ve eşitlik ilkesine tam olarak uygun olması zorunludur.
Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde azınlıkta kalan maliklerin tamamen hak kaybına uğradığı yönündeki yaygın düşünce kesinlikle doğru değildir. Öte yandan karara katılmayan maliklerin de çok güçlü hukuki hakları bulunmaktadır. Bunlardan başlıcaları şunlardır:
Alınan kararın usule uygun olup olmadığını detaylıca inceleme hakkı
Tebligat süreçlerinin eksiksiz yürütülmesini isteme hakkı
Hukuka aykırı bulunan işlemlere karşı dava açma hakkı
Doğrudan hak kaybı yaratan uygulamalara itiraz etme hakkı
Taşınmazın gerçek değerinin korunmasını resmi olarak talep etme hakkı
Dolayısıyla salt çoğunluk kararı alınmış olması, yapılan her işlemin otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmemektedir.
Satış Süreci Nasıl Gerçekleşebilir?
Salt çoğunluk kararına rağmen dönüşüm sözleşmesine katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri hakkında belirli kanuni prosedürler uygulanabilir. İlgili mevzuat kapsamında gerekli bildirimler yapıldıktan sonra, şartların oluşması halinde bağımsız bölümün “satışı” gündeme gelebilir. Ancak bu satış sürecinin gerçekleşmesi için şu şartlar aranır:
Kanunda açıkça belirtilen sürelerin eksiksiz uygulanması
Tebligat işlemlerinin usulüne uygun şekilde yapılması
İdari işlemlerin tamamen hukuka uygun yürütülmesi
Bu nedenle satış işlemleri her dosyada otomatik olarak gerçekleşmez. Sürecin hukuki şartları, her bir bina için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Salt Çoğunluk Kararı Her Zaman Geçerli Midir?
Hayır, her zaman geçerli değildir. Her ne kadar arsa payı bakımından çoğunluk sağlanmış olsa da, alınan kararın hukuken geçerli kabul edilebilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi şarttır:
Riskli yapı kararının resmi olarak kesinleşmiş olması
Malikler toplantısının usulüne uygun şekilde yapılması
Karar yeter sayısının arsa payına göre doğru hesaplanması
Tüm maliklere gerekli tebligatların yapılması
Alınan kararın hukuka aykırı veya eşitsiz hükümler içermemesi
Bununla birlikte, bu şartlardan yalnızca birinin bile eksik olması halinde kararın iptali veya işlemlerin durdurulması gündeme gelebilir.
Malikler Sözleşmelerde Nelere Dikkat Etmelidir?
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sorunların başında, maliklerin sözleşmeleri yeterince incelemeden imzalaması gelir. Herhangi bir hak kaybı yaşamamak için özellikle şu konular dikkatle değerlendirilmelidir:
Bağımsız bölüm paylaşım oranları
Şerefiye hesaplamaları
İnşaatın kesin teslim süresi
Gecikme halinde müteahhide uygulanacak cezai yaptırımlar
Banka veya firma teminat hükümleri
Müteahhidin geçmişi ve mali yeterliliği
Ortak kullanım alanlarının nasıl paylaşılacağı
Sözleşmede yer alan ve ilk bakışta küçük görünen maddeler, ilerleyen yıllarda ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Hukuki Destek Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm yalnızca teknik bir inşaat faaliyeti değildir. Aynı zamanda tapu hukuku, borçlar hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve idare hukukunu doğrudan ilgilendiren çok yönlü bir yasal süreçtir. Bu nedenle gerek çoğunluk kararına katılan gerekse karşı çıkan maliklerin, süreci uzman bir gayrimenkul avukatıyla birlikte yürütmesi hayati önem taşır.
Sonuç
Özetlemek gerekirse; kentsel dönüşüm malik hakları salt çoğunluk uygulaması, riskli binaların dönüşümünü hızlandırmayı amaçlayan etkili bir yasal mekanizmadır. Ancak bu sistem, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının yok sayılması anlamına gelmez. Alınan kararların kanuna uygun olması ve bildirim süreçlerinin eksiksiz yürütülmesi zorunludur. Hak kaybı yaşanmaması adına tüm süreç profesyonel hukuki destekle takip edilmeli ve sözleşmeler dikkatle incelenmelidir.