Afet riski taşıyan binaların yenilenmesi ve can güvenliğinin sağlanması amacıyla uygulanan 6306 sayılı Kanun, mülkiyet hukuku ve idare hukuku alanında son derece radikal kurallar getirmektedir. Özellikle 7471 sayılı Kanun ile yapılan reformlar ve güncel uygulama yönetmelikleri; tebligat usullerinden karar alma çoğunluklarına, idari yargıdaki dava sürelerinden finansal destek modellerine kadar tüm süreci baştan aşağı yenilemiştir.
Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti aşamasından bina yapımına ve daire teslimine kadar süren bu hukuki maratonda hak kaybı yaşamamak için tüm adımların mevzuata uygun atılması hayati önem taşır. Mükyen Hukuk olarak hazırladığımız bu rehberde, kentsel dönüşümün tüm hukuki süreçlerini, itiraz ve dava yollarını detaylarıyla inceliyoruz.
1. Yasal Reformlar ve Yeni Dönem Kentsel Dönüşüm Kuralları
Son yapılan yasal düzenlemeler, bürokratik gecikmeleri engellemek ve kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla idareye geniş yetkiler tanımıştır. Bu süreçte öne çıkan en temel hukuki yenilikler şunlardır:
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (KDB) ve Yetki Devri
Daha önce Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen riskli yapı tespiti, yıkım kararları, idari fesih ve finansman aktarımı gibi tüm yetkiler doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilmiştir. İdari yargıda açılacak iptal veya tazminat davalarında husumetin doğru idari merciye yöneltilmesi davanın usulden reddedilmemesi açısından ilk ve en önemli adımdır.
Karar Nisabı: Salt Çoğunluk (%50+1) Esası
Sürecin kilitlenmesini önlemek adına arsa payı sahiplerinin karar alma çoğunluğu değiştirilmiştir. Eski uygulamada aranan arsa payı oranındaki 3’te 2 (2/3) nitelikli çoğunluk şartı kaldırılarak salt çoğunluk (%50+1) esasına geçilmiştir. Artık arsa paylarının %50+1’ine sahip olan kat malikleri; müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ve karara katılmayan azınlığın hisselerinin satışı gibi tüm hayati kararları alabilmektedir.
Tebligat Usulünün Değişmesi ve Resen Tahliye
Maliklere adres bazlı tek tek tebligat yapılması zorunluluğundan vazgeçilmiştir. Yeni usule göre; riskli yapı tespit tutanağı doğrudan binaya asılır, hak sahiplerine e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Muhtarlık ilanının 15. günü karar tüm maliklere resmen tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca tespiti veya tahliyeyi engelleyen kat maliklerinin kapıları, mülki idare amirinden alınacak yazılı izinle kolluk kuvvetleri marifetiyle açılarak işlem tesis edilmektedir.
| Düzenleme | Eski Mevzuat Rejimi | 7471 Sayılı Kanun Sonrası Güncel Rejim |
|---|---|---|
| Yürütücü Kurum | Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Md. | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (KDB) |
| Karar Nisabı | Arsa payı oranında 2/3 Nitelikli Çoğunluk | Arsa payı oranında Salt Çoğunluk (%50+1) |
| Rezerv Yapı Alanı | Sadece meskûn olmayan “Yeni Yerleşim Alanları” | Mevcut yerleşim alanlarındaki meskûn parseller dahil |
| Tebligat Usulü | Adrese şahsi tebligat esası | Bina üzerine tutanak asılması, e-Devlet ve muhtarlık ilanı |
| Saha İncelemesi | Malik talebi öncelikli, kolluk kullanımı kısıtlı | Mülki amir izniyle kolluk kuvvetiyle resen giriş |
2. Riskli Yapı Tespiti, İdari İtiraz ve İptal Davaları
Taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamına girmesini sağlayan ilk işlem riskli yapı tespitidir. Bu raporun hazırlanmasından yıkım ve dava süreçlerine kadar geçen adımlar şu şekildedir:
İdari İtiraz Süreci (15 Gün)
Riskli yapı tespiti masrafları maliklere ait olmak üzere Lisanslı Değerleme Kurumlarına yaptırılır. Raporun tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesinden ve bildirimden itibaren 15 günlük hak düşürücü süre içinde malikler idareye itiraz edebilir. İtirazlar akademisyenler ve uzman mühendislerden oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir ve reddedilmesi halinde karar idari yönden kesinleşir.
İdare Mahkemesinde İptal Davası Açma Süresi (30 Gün)
Riskli yapı tespit kararına veya idari itirazın reddi kararına karşı İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdari yargıdaki genel dava açma süresi 60 gün olmasına rağmen, 6306 sayılı Kanun’daki özel düzenleme uyarınca kentsel dönüşüm davalarında dava açma süresi 30 gün ile sınırlandırılmıştır.
Yürütmenin Durdurulması (YD) Kararının Önemi
Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda, riskli yapı tespitine karşı açılan davalarda İdare Mahkemelerinden İYUK m. 27 kapsamında Yürütmenin Durdurulması (YD) talep edilebilmektedir. Mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı alınmazsa dava devam etse dahi idare binanın tahliyesini ve yıkımını icra edebilir. Binanın yıkılması durumunda iptal davası konusuz kalacağından malik sadece tazminat haklarıyla baş başa kalır.
| İdari / Yargısal Adım | Başvuru Mercii | Hak Düşürücü Süre | Mahkeme / Karar Organı |
|---|---|---|---|
| İdari İtiraz | Çevre ve Şehircilik İl Md. Teknik Heyet | Tebliğden itibaren 15 Gün | İdari İnceleme Kurulu |
| İptal Davası | Nöbetçi İdare Mahkemesi | Tebliğ/Retten itibaren 30 Gün | İdare Mahkemesi |
| Riskli Alan Davası | Danıştay (İlk Derece Mahkemesi Sıfatıyla) | Resmi Gazete’den itibaren 30 Gün | Danıştay Dava Daireleri |
3. Malikler Arasındaki Karar Alma Süreci ve Azınlık Hisselerinin Satışı
Binanın riskli yapı ilan edilip yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti resen terkin edilir.
Bina Ortak Karar Protokolü ve Bildirim
Arsa haline gelen taşınmazın nasıl değerlendirileceği, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şartları %50+1 salt çoğunlukla kararlaştırılır. Hazırlanan “Bina Ortak Karar Protokolü” karara katılmayan azınlık maliklerine noter vasıtasıyla tebliğ edilerek 15 gün süre tanınır.
Azınlık Hisselerinin Açık Artırma ile Satışı
15 günlük süre içinde protokolü imzalamayan azınlık maliklerinin arsa payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Önceden anlaşma sağlayan diğer paydaşlar bu hisseleri rayiç bedelden satın alma hakkına sahiptir. Paydaşlar satın almazsa hisseler üçüncü kişilere satılabilir veya kamulaştırılabilir.
Kat Karşılığı Sözleşmesinin İdari Yoldan Feshi
Müteahhidin binayı yıktıktan sonra makul sürede inşaat ruhsatı almaması, inşaata başlamaması veya işi durdurması halinde malikler mahkemeye gitmeden idari yoldan sözleşmeyi feshedebilir. Salt çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvurulması üzerine idare yükleniciye 15 günlük savunma süresi verir; kusur müteahhitte ise sözleşme idari kararla feshedilir.
4. Kentsel Dönüşüm Finansmanı ve “Yarısı Bizden” Kampanyası
Kentsel dönüşüm süreçlerini kolaylaştırmak amacıyla devlet tarafından hibe, kredi ve tahliye destek paketleri sunulmaktadır. İstanbul genelinde uygulanan “Yarısı Bizden” kampanyası 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılmıştır.
Destek ödemeleri doğrudan hak sahibine nakit verilmez; Emlak Katılım Bankası üzerinden yüklenici firmaya inşaat hakediş seviyesine göre aktarılır.
| Hak Sahibi ve Birim Türü | Geri Ödemesiz Hibe | Geri Ödemeli Yapım Kredisi | Taşınma / Tahliye Desteği | Toplam Finansman Paketi |
|---|---|---|---|---|
| Birinci Konut (İlk Birim) | 875.000 TL | 875.000 TL | 125.000 TL | 1.875.000 TL |
| İlave Konutlar (2. ve Sonrası) | Verilmez | 1.750.000 TL / Konut | Verilmez | 1.750.000 TL |
| Birinci İş Yeri / Dükkan | 437.500 TL | 437.500 TL | 125.000 TL | 1.000.000 TL |
| İlave İş Yerleri (2. ve Sonrası) | Verilmez | 875.000 TL / İş yeri | Verilmez | 875.000 TL |
Kredi Geri Ödeme Şartları
Kredilerde gelir durumu veya banka kredi notu incelemesi yapılmaz. Geri ödemeler ruhsat tarihinden 2 yıl sonra başlar ve toplam 10 yıl (120 ay) vadede ödenir. İlk yıl faiz uygulanmaz; ikinci yıldan itibaren taksitler yıllık TÜFE artışının yarısı (%50’si) oranında güncellenir.
Hukuki Haklarınızı Mükyen Hukuk ile Koruyun
Kentsel dönüşüm mevzuatı; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve borçlar hukukunun kesiştiği oldukça teknik ve hak düşürücü sürelerle çevrili bir alandır. Riskli yapı tespit raporuna itiraz edilmemesi, idare mahkemelerinde 30 günlük dava açma süresinin kaçırılması veya azınlık hisse satışlarında usul hataları yapılması geri dönülemez mülkiyet kayıplarına yol açabilir.
Mükyen Hukuk olarak, riskli yapı tespitinden idari yargıda iptal ve yürütmeyi durdurma davalarına, sözleşme müzakerelerinden azınlık haklarının korunmasına kadar kentsel dönüşümün tüm aşamalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık sunuyoruz. Sürecinizi hukuki güvence altına almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.