Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullar ile ileri bir tarihte devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden biri gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeler, başka bir deyişle, ileri bir tarihte tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılması planlanan taşınmaz satışı sözleşmesinin yapılmasını taahhüt etmek amacıyla yapılır.

Bu tür bir sözleşme ile vaad eden (vaad borçlusu) belirli bir taşınmazını satmayı taahhüt ederken, vaad alan (vaad alacaklısı) ise söz konusu bu taşınmazı satın almayı taahhüt etmiş olur. Buna göre; sözleşmenin her iki tarafı da karşılıklı olarak borçlanmış olurlar. Bu durumda; taşınmaz vaadi ile ortaya çıkan haklar karşılıklı olarak iki kişi tarafından ileri sürülen nispi nitelikli haklardır.

Bir Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Taşınmaz satışını vaad eden taraf bu vaadi kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de gerçekleştirebilir çünkü; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesidir. Açıklamak gerekirse; söz konusu satış vaadi sözleşmelerinde, vaad borçlusu yalnızca ileride taşınmaz satışı sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Buna göre; sözleşmenin yapıldığı anda söz konusu gayrimenkulün mülkiyet hakkına sahip olmak şartı yoktur ve söz konusu sözleşme hukuki niteliği sebebiyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilmektedir. Bu demektir ki, söz konusu taşınmazı satmayı vaad eden kişi, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı anda bu taşınmazın mülkiyetine sahip olmamış olsa dahi, ileride bu taşınmazı vaadin alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi halde ise; vaad eden kişinin sözleşmeye aykırılık sebebiyle Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümleri gereği tazminat borcu ortaya çıkar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Medeni Kanun 706. maddeye göre; taşınmaz bir gayrimenkulün mülkiyet haklarının devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin geçerliliği bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Resmi şekilde yapılmamış olan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersizdir ve bu sözleşmelerin tarafları arasında hiçbir suretle bağlayıcılık bulunmaz.

İleri bir tarihte taşınmaz mülkiyetinin tapuda devredileceğinin taahhüdünü veren ön sözleşme taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Borçlar Kanunu madde 29 ve Noterlik Kanunu 60 ve 89 sayılı maddelerine göre; söz konusu bu sözleşmeler, resmi senet şeklinde düzenlenerek ve noter huzurunda iki tarafın da imzalamasıyla geçerlilik kazanır. Bu sözleşmelerin şekil şartı kamu düzeni ile ilgilidir ve bu nedenle noter tarafından düzenlenmeleri zorunludur. Buna göre; gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından düzenlenmez ancak noter tarafından onaylanır ise geçersiz hale gelir.

Medeni Kanun madde 1008’de yer verildiği şekilde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu olabilecek taşınmazın tapuda kayıtlı olan ve mülkiyet hakkı veren bir kayıtlı olması şartı vardır. Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazların konusu olduğu satış vaadi sözleşmelerinin yapılması mümkün değildir, söz konusu sözleşme yapılmış olsa dahi geçerli değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde konu olan söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet iştirak halinde ise bu durumda taşınmaz vaadi sözleşmesi borç doğuran işlemlerden biri haline gelir. Bu demektir ki, bu işlem taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur.

Söz konusu taşınmazı satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedel açık bir şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelidir. Buna ek olarak söz konusu bu bedelin taksit ya da peşin ödeme gibi hangi ödeme şekillerinde ödeneceğinin de açık hüküm halinde belirtilmesi şarttır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaadinde bulunan kişi sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşmeye konu olan gayrimenkul taşınmazı satış vaad edilene devretmek ile yükümlü olur. Buna göre; sözleşmenin yapıldığı anda satış vaad eden kişinin söz konusu taşınmaza malik olması şartı aranmaz. Söz konusu kişi taşınmaza devir aşamasında malik olmalıdır. Bu durumda satış vaad eden kişi devir anında taşınmaza malik olmaz ise; sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa edemez ve Borçlar Kanununda yer alan ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri çerçevesinde tazminata mahkum edilir. Burada söz konusu kişiden tazmin edilecek olan zarar müspet zarardır. Bu zarar sözleşmenin hiç ifa edilememesi ya da gerektiği şekliyle ifa edilememesinden kaynaklanmaktadır.

Uygulamada ise bazı durumlarda birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda yani birden fazla taşınmaz satış sözleşmesinin mevcut olduğu halde kadimlik ilkesi gereğince; sözleşmelerden tarih itibari ile en önce yapılmış olan sözleşme muteber kabul edilir.

Hukuki niteliği sebebiyle, taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı; yenilik dğuran bir haktır. Yapılmış olan satış vaadi sözleşmesinde karşı tarafa satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verilmiş olduğu için; talep halinde sözleşme çerçevesinde söz konusu taşınmazın tapusunun devredilmesi gerekir. Aksi durumda ise; söz konusu satışı vaad ettiği halde süresinde yerine getirmeyen taraf; uygulamada tapu iptal ve tescil davası ile muhatap olur. “…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., K.2004/1301 sayılı kararı). Bu karardan da anlaşılacağı üzere; vaad alacaklısına karşı satış vaadi yerine getirilmediği takdirde, vaad borçlusunun taşınmazın hükmen tescili için dava hakkı bulunur.

Yukarıda verdiğimiz durum da geçerli olmak üzere; söz konusu taşınmazı satın alacağını vaad etmiş olan taraf da sözleşmede belirtilmiş olan bedeli; bu bedelin ödeme yöntemini uygulayarak ödemekle yükümlüdür.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedir ve Nasıl Olur?

Sözleşmeyi imzalayan tarafların iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sona erdirilebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aşağıda sıraladığımız hallerde sona erdirilebilir. Bu haller;

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin feshedilmesi.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı için Borçlar Kanunu 146. maddede yer alan düzenlemeye göre 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için tanımlanmış özel bir zamanaşımı uygulaması söz konusu değildir.

Yargıtay Kararına (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı) göre; zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar. Buna göre; söz konusu bu süre için sözleşmenin ifa olup olmadığı araştırılır. Buna göre; söz konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın devrini engelleyici, tapuda herhangi bir engel bulunması halinde, bu engel ortadan kalkmadan sözleşme sebebiyle doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra da zamanaşımı süresi içinde meydana gelmiş olan devir engelleri de söz konusu süreyi bulunduğu noktada tutar, işletmez.