Kira Bedelinin Tespiti Davası

Anasayfa » Yayınlar » Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira Bedelinin Tespiti Davası | Mükyen Hukuk

Kira sözleşmesinin asli unsurlarından en önemlisi kira bedelidir. Kira bedelinin belirlenmesinde taraflar sözleşme serbestisi ilkesi ile bağlantılı olarak özgürce karar verebilirler. Bahsettiğimiz bu özgürlüğün sınırlarını TBK.M.344-345 ile belirlenmiştir.

Kire bedelinin belirlenmesinde sözleşmenin durumuna göre farklılıklar ortaya çıkabilir. Örneğin taraflar;

  • Kiranın artırımı oranını belirlemiş olabilirler,
  • Taraflar arasında bu konuyla ilgili herhangi bir anlaşma olmayabilir,
  • Kira sözleşmesi 5 yıldan daha uzun süredir yürürlükte olabilir,
  • Kira bedeli yabancı para üzerinden anlaşılmış olabilir.

Kira sözleşmelerinde yer verilen kira artış oranlarının belirlenmesinde TBK tarafları özgür bırakmamıştır. M.344/1 de yer verilen “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” ifadesi dikkate alındığında bu oran üzerindeki kira artışları kısmi butlan çerçevesinde iptal edilecektir.

Tarafların artış belirlememesi durumunda da hakim tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını dikkate alarak emsal fiyat artış kararları doğrultusunda artışa hükmedebilmektir.

5 yıldan uzun kira sözleşmelerinde de son dönemin 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hakim hakkaniyet çerçevesinde emsal artış belirlenmektedir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilir.

Örnek vermek gerekirse 1 yıllık bir kira sözleşmesi olduğu ve otomatik yenilenmek suretiyle devam ettiği varsayımında kira artış bedelinin 5 yıl boyunca o sözleşmedeki hükümlere göre belirlenmesi gerekmektedir. İşte bu durumda bu 5 yıllık zaman zarfındaki otomatik artışlar bazı durumlarda olağan akışa aykırı derecede artış yada azalışa sebebiyet verebilmekte. Bu gibi durumlarda 5 yıllık sürenin dikkate alınmasından sonra kira tespit talebinde bulunulabilmektedir.

Kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi durumunda TBK m. 344/4 hükmü “ kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.” olarak karşımıza çıkmaktadır.

  • Kira tespiti davası, kira sözleşmesi varlığı olması şartıyla açılabilecek olan bir davadır.
  • Kira tespiti davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılan bir davadır. Bu davayı ister kiralayan ister kiracı açabilmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Süre

Bu dava için herhangi bir süre sınırlaması yoktur. Davanın ne zaman açıldığının önemi kararın etki edeceği dönemin belirlenmesi bakımından karşımıza çıkmaktadır.

Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Bazı özel düzenlemeler mevcuttur. Şöyle ki,

  • Eğer taraflar arasında 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması üzerinden hesaplanmış bir kira artış oranı anlaşması varsa 5 yıl dolmadan kira bedeli tespit davası açılamaz.
  • Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ise dönem sonunda dava açmak mümkündür.
  • Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın dava açmak mümkündür.
  • Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi varlığı durumunda sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Aşırı ifa güçlüğü halleri bu durumun istisnasıdır.

Tespit kararı yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanması için bir yıllık kira devrinin sona ermesinden en az 30 gün önce yazılı ihtarda bulunmalı veya dava açılmalıdır. Bu 30 günlük süre içerisinde kiranın arttırılacağının yazılı ihtar ile kiracıya bildirilmesi durumunda; söz konusu dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmektedir.

Kira tespit davasının geriye dönük açılması mümkün değildir. İstisnai olarak, içinde bulunulan döneme veya 30 gün içerisinde başlayacak yeni döneme yönelik kira tespit davası açılması mümkündür. Buna ek olarak somut olaya göre, haksız fiil kaynaklı ecrimisil talebi gündeme gelebilmektedir ve geriye dönük istemde bulunulabilmektedir.

Mükyen Hukuk Bürosu uzman avukatlarından randevu almak için:

Randevu Al
0216 784 43 20