Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Ek İlave Bağımsız Bölümler

Mükyen Hukuk Bürosu kurucusu Av. Barış Mükyen inşaat sözleşmelerinde dikkatlerden kaçan ek ilave bölümlere yönelik merak edilenleri anlattı.

Bir sözleşmenin tarafları, ilke olarak o sözleşmede kararlaştırılmış edimleri, kararlaştırdıkları biçimde ifa etmekle yükümlüdürler. Borçlu, ilke olarak borçlandığı edimden başka bir şey ifa edemeyeceği gibi, alacaklı da bunu kabul etmek zorunda değildir. Aynı kural, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Yüklenici, arsa sahibinin rızası bulunmadıkça, sözleşmede öngörülenlerin dışında ilave birtakım işler yapamayacağı gibi, imar durumunun uygun olduğu gerekçesiyle inşaat alanını yatay veya dikey olarak genişletemez. Aksi halde, sözleşmenin ihlali söz konusu olur. Ancak ne var ki uygulamada, yüklenicilerin sözleşmede öngörülmeyen birtakım ilave işler yaptıklarına, özellikle imar durumunun imkan vermesi halinde bağımsız bölümlerin alanlarını genişlettiklerine veya sözleşmede öngörülenden daha fazla sayıda bağımsız bölüm yaptıklarına sıkça rastlanmaktadır.

Söz konusu durumda arsa sahibi, yükleniciden ( müteahitten) ne gibi taleplerde bulunma haklarına sahiptir?

1. İnşaatın yapımı sırasında, imar durumunda meydana gelen değişiklik nedeniyle, binaya ilave bağımsız bölüm yapma veya bağımsız bölümleri genişletme imkanı ortaya çıkabilir. Burada yüklenici, yapılması kararlaştırılan bağımsız bölümler dışında başka bölümler inşa etmekte ve/veya bağımsız bölümleri, sözleşmede öngörülenden daha geniş yapmaktadır. Böyle bir durumda, yapılan fazla kısmın, arsa sahibi veya yüklenici arasında nasıl paylaştırılacağı sorunu ortaya çıkar.

2. Bağımsız bölümlerin sözleşmede öngörülenden daha geniş yapılması halinde, ortaya çıkan bu fazlalığın paylaşılması sorunu, söz konusu fazlalığın, arsa sahibi veya yükleniciden hangisine ait bağımsız bölümlerde gerçekleştirilmiş olduğuna göre çözümlenecektir. Sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümler sözleşmede öngörülen miktardan daha geniş yapılmışsa, yüklenici, sözleşmedeki paylaşım oranına göre arsa sahibinden talepte bulunabilir. Aynı şekilde, sadece yükleniciye ait bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılan ölçüden daha geniş yapılması halinde, arsa sahibi, yükleniciye karşı, sözleşmedeki paylaşım oranında talep hakkına sahiptir.

Aynı talep hakkı, genişlemenin her iki tarafa ait bağımsız bölümlerde, farklı oranda gerçekleşmesi halinde de söz konusudur. Bu durumda, hangi tarafın bağımsız bölümü sözleşmede öngörülenden daha geniş yapılmışsa, diğer taraf, bağımsız bölümü daha geniş yapılmış olan taraftan, bu fazlalık oranında talepte bulunabilir. Buna karşılık, her iki tarafın bağımsız bölümleri aynı oranda genişlemişse, taraflar, birbirlerinden talepte bulunamazlar. Yargıtay da aynı görüştedir: “…proje dışı genişletilen inşaattan arsa sahiplerine verilen dairelerdeki büyüme miktarı, müteahhit payına düşen dairelerde de aynen mevcut olmakla, sözleşmedeki paylaşım oranında arsa sahipleri yararına bir değişiklik meydana gelmediğinden, diğer bir ifade ile, inşaat alanındaki büyüme taraflara isabet eden dairelere aynen yansımış ve bu suretle sözleşmedeki oran için paylaşılmış olmakla, davalı ve mukabil davacı yüklenicinin, inşaatın ve dolayısıyla arsa sahiplerine isabet eden dairelerin mesahalarının büyümesinden dolayı bir bedel talebine haklı bulunduğu kabul edilemez”.

3.a. İlave bağımsız bölüm yapılması halinde, bunların hangi esasa tabi olacağı, taraflarca önceden sözleşmede açık bir biçimde kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda, ilave bağımsız bölümler konusunda sözleşme hükümlerinin uygulanacağı kuşkusuzdur. Yargıtay’a göre de, “kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatta, sözleşme dışı yapılan fazla dairelerin, sözleşmede kararlaştırılan orana göre taraflara paylaştırılması gerekir”. Taraflar, ilave bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda, diğer bağımsız bölümlerin paylaşımındaki oranı esas alabilecekleri gibi, başka bir oran da kararlaştırabilirler.

b. İlave bağımsız bölümlerin hangi esasa tabi olacağı konusunda, sözleşmede herhangi bir hüküm öngörülmemiş de olabilir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, ilave bağımsız bölüm yapılmasında, arsa sahibinin açık veya zımni muvafakatinin bulunması gerekmekte olup, onun muvafakati olmaksızın ilave bağımsız bölüm yapan yüklenici, sözleşmeyi ihlal etmiş sayılır. Zira ilave bağımsız bölüm yapılması halinde, arsa sahibi, bu ilave bağımsız bölümlerin arsa paylarını yükleniciye devredecektir; bu ise, yüklenicinin borcu yanında, arsa sahibinin de kural olarak borcunu ağırlaştırır. Oysa sözleşmede kararlaştırılmış olan edimin kapsamının, yüklenicinin tek taraflı iradesiyle değiştirilmesini, arsa sahibi kabul etmek zorunda değildir. Ancak, arsa sahibi, yapılan ilave bağımsız bölüme yapım aşamasında itiraz etmemişse, bu fazla inşaata icazet vermiş sayılır; sonradan, arsa sahibinin, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılmasını oluşturur.

c. İlave bağımsız bölümlerin hangi esasa tabi olacağı konusunda sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı ve arsa sahibinin bu fazla inşaata icazet vermiş sayıldığı durumda, taraflar, fazla kısımların nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşabilirler. Bu konuda bir anlaşmaya varamamaları halinde, yapılan ilave bağımsız bölümün, sözleşmedeki arsa payları oranında yüklenici ile arsa sahibine ait olacağı kabul edilmektedir. Yargıtay da, inşaat kapsamının yüklenici tarafından genişletilmesi halinde, bu fazlalığın nasıl paylaştırılacağı kararlaştırılmamışsa, sözleşmede öngörülen genel paylaşım oranının, fazla kısmın paylaşımında da uygulanacağı görüşündedir. Fazla kısımların paylaşımında, yüklenicinin bu kısımlar için yapmış olduğu giderler dikkate alınmaz.

e. Sözleşmede ilave bağımsız bölümle ilgili hüküm yer almakla beraber, bu hüküm açık olmayabilir. Bu durumda, sözleşme hükmünün yorumlanması ve tarafların gerçek iradelerinin araştırılması gerekir.

Ancak, ilave bağımsız bölümün üçüncü kişiye devredildiği hallerde, bu sonucun uygun olmayacağı; zira bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilerin, sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle, sözleşme şartlarının onlar için uygulanamayacağı; böyle bir durumda, hak sahibine sözleşme gereğince düşecek arsa payı oranında bağımsız bölümlerin rayiç değeri esas alınarak hesaplanacak bir bedel ödenmesi gerektiği ileri sürülmektedir.

4. Aynı şekilde, sözleşmede öngörülen büyüklükte bir inşaatın yapılmasına imar durumunun imkan vermediği hallerde, imara aykırı inşaat yapılamayacağından, alanı küçülen veya bağımsız bölüm sayısı azalan inşaatta, arsa sahibinin payında meydana gelen eksiklikten yüklenici sorumlu tutulamaz. Böyle bir durumda taraflar, azalan bağımsız bölümleri, sözleşmedeki paylaşım oranına göre yüklenirler.

Diğer taraftan, sözleşmede ilave bağımsız bölüm yapımına ilişkin hiçbir hüküm bulunmasa bile, imar durumu elverişli olmasına rağmen, yüklenicinin gerekli vekaleti haiz olmaması nedeniyle istenen proje değişikliğini arsa sahibinin yapmaması ya da bu konuda yükleniciye vekalet vermemesi dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturabilir.

Kaynak

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Ek İlave Bağımsız Bölümler